Cúcuta está en mora de actualizar su base catastral para saber qué tanto ha variado su estructura urbanística y el avalúo de los predios. El último ejercicio que se hizo en tal sentido se produjo en 2011, lo que significa que ya se contabilizan siete años de atraso en esta materia.
La Opinión entrevistó al director regional del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), Jorge Dávila, para conocer cómo se lleva a cabo la actualización, quién la debe promover y financiar, y qué beneficios le representa a la ciudad y a los dueños de predios.
Han llovido críticas al tema de los avalúos de predios y a la forma en que se está llevando a cabo este ejercicio. ¿Cada cuánto debe hacerse la actualización? ¿Cúcuta está atrasada, o al día en esto?
Las leyes 1450 y 1483 disponen que los municipios deben actualizarse en periodos máximos de cinco años. Sin embargo, el Igac recomienda que sea cada tres años, en atención a que en este lapso los cambios estructurales y los prediales no varían mucho y, en este sentido, los usuarios no van a sentir mucho el peso de la entrada de un nuevo avalúo. Caso contrario a si la actualización se produce cada diez años, como es el caso actual de la ciudad.
¿De dónde sale el avaluó catastral?
Dentro del componente del avalúo catastral hay un estudio que se llama zonas físicas y geoeconómicas.
Esto lleva un procedimiento estandarizado en el cual se busca el mercado inmobiliario actual de la ciudad, mirando cuál es la oferta, la demanda, si hay procesos constructivos en desarrollo, y paralelo se buscan las ofertas económicas de inmuebles que están vendiendo o arrendando. De todo esto se obtiene el valor del metro cuadrado en cada sector. El valor en cada sector es diferente.
A su juicio, ¿la ciudad necesita actualizarse ya, por qué?
En 2011, cuando se hizo el último estudio de zonas en Cúcuta, había unas condiciones económicas y sociales diferentes a las de hoy. Había una burbuja inmobiliaria, por el tema de Cadivi, y mucho dinero en el mercado. Los valores de los inmuebles la gente los pagaba. Hoy, este mercado inmobiliario varió por la crisis de la frontera.
¿Qué ha encontrado el Igac en este sentido?
En 2017, en sectores como el Centro y Atalaya, ya no hay demanda ni oferta; ya nadie está vendiendo. Los procesos constructivos han variado y las ofertas decayeron mucho. No vale lo mismo un inmueble de 2011 a lo que hoy, lo que quiere decir que el mercado inmobiliario está desactualizado.
Se dice que la culpa de que los avalúos aumenten es del Igac, ¿es eso cierto?
Hay muchos componentes que se configuran. Si la ciudad tiene un atraso en la actualización grande, ello conlleva a que los avalúos aumenten. Cosa distinta, si la actualización se hace en periodos cortos de tiempo.
¿De quién es la responsabilidad de que la ciudad actualice su catastro?
Del municipio. Nosotros hicimos un llamado al Concejo y a la Alcaldía para que se proceda con la actualización catastral. Hoy, la ciudad ronda los 250 mil predios.
Al igual que Cúcuta, ¿cuántos municipios del departamento están desactualizados?
Los 40 municipios que tiene el departamento no tienen capacidad financiera para actualizarse. Hay municipios que llevan más de 25 años desactualizados. Esto implica que el municipio deje de recibir unos recursos por predial, por el incremento de los usuarios.
Una queja reiterada es que el Igac tiene preferencias a la hora de hacer los avalúos, ¿esto es cierto?
Nosotros siempre hemos recomendado no acudir a terceros ni a gestores para solicitar la revisión del avalúo. El trámite es muy sencillo, prueba de ello es que cada mes se atienden 25 mil reclamaciones catastrales, de las cuales el 70 por ciento es de revisión de avalúo.
¿La alcaldía sí está aplicando los avalúos?
En Cúcuta no se están aplicando los avalúos. Esto ha generado un caos administrativo y una ola de usuarios que se regresan al Instituto peleando, porque consideran que el avalúo no se le aplica por parte del Igac, cuando eso es responsabilidad del municipio. El Igac envía cada mes al municipio los cambios para que se apliquen los avalúos.
