Las implicaciones que tendrá la norma recién aprobada por el Concejo y que tiene que ver con el número de parqueaderos exigidos por vivienda (casa o apartamento) en las distintas zonas en las que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) dividió la ciudad de acuerdo al estrato, siguen desatando rechazo en la ciudad de los directos afectados.
Juan Ramón González, propietario de una vivienda en el barrio Prados del Este, que en el catastro figura en estrato tres, afirmó que tal como quedó ahora la norma para el sector donde él vive, resultará imposible hacer cualquier ampliación que se desprenda del mismo predio construido, ya que le tocaría hacer un nuevo parqueadero.
Este ciudadano dijo que así su caso, hay decenas en la ciudad en los que los propietarios tienen la posibilidad de construir un nuevo apartamento en su actual predio, pero no lo podrán hacer porque la norma les exige que deben tener parqueadero. “La norma en lugar de propiciar el desarrollo lo que hace es frenarlo, estancarlo”, dijo González.
El concejal ponente del acuerdo del POT, Bachir Mirep, explicó que hay desconocimiento de lo que se aprobó y por ello los temores. Dijo que la norma quedó así: 1-1 (1 parqueadero por cada unidad de vivienda) en la zona ZR3, que corresponde al estrato 3.
La zona ZR4 (estratos 1 y 2) quedó clasificada así: VIS 1-3 y VIP 1-4 ( 1 parqueadero por cada tres unidades de vivienda y 1 parqueadero por cada cuatro unidades de vivienda, respectivamente).
No obstante, la curadora Urbana Número 1, Martha Liliana Nieto calificó de lesivo para la ciudad lo aprobado por el Concejo, en especial para los propietarios de viviendas en estratos 1, 2 y 3 que decidan mejorar las condiciones de sus predios, como le ocurre a González.
Nieto dijo que el Concejo, de una manera un poco vaga manifiesta que se incluyeron 12 modificaciones y dentro de ellas se encuentra el cambio parcial al artículo 196, que hace referencia a la exigencia de cupos de estacionamiento.
La curadora señala que esta situación pone en riesgo a las zonas residencial 4 (ZR4), es decir, los barrios y urbanizaciones o asentamientos que se encuentran en estratos 1, 2 y gran parte del estrato 3 de Cúcuta.
Lo que sucederá en Cúcuta ya presenta efectos nocivos en Medellín, donde los parqueaderos se han vuelto traba para acceder a vivienda (Ver recuadro).
Nieto expuso que si se hace un recorrido por la ciudad, se encontrará que viviendas de barrios consolidados en estratos 1, 2 y parte del 3, no cuentan con espacio de 5.00 metros x 2.50 metros libres para habilitar un cupo de estacionamiento.
Esto quiere decir que de quedar sancionada la norma por el alcalde César Rojas, todo proyecto de uso residencial que se presente para aprobación en la curaduría urbana deberá tener dentro del lote el área dispuesta para el parqueadero, conllevando en muchos de los casos a la modificación arquitectónica y estructural de la vivienda.
En otro de los casos –explicó la curadora urbana– desaparecerá la sala o una alcoba, situaciones que van a afectar las aprobaciones y las intervenciones que se puedan proponer para mejorar las condiciones de las unidades residenciales ya existentes, conllevando al rechazo de los proyectos que incumplan o al incremento en los costos de las mejoras de las viviendas.
Desafortunadamente el Concejo de Cúcuta centró su discusión en un reclamo de ciudadanos que exigían se incluyeran cupos de parqueadero por cada apartamento, adicionales a los cupos que ya se tenían, para el caso de proyectos multifamiliares de interés social, precisa Nieto. La posición de la curadora urbana No. 1 coincide con la del gremio de constructores de Cúcuta cuando sostiene que con estas modificaciones hechas por el Concejo se incrementará el costo de la vivienda de interés social, más o menos en 20 millones de pesos.
Dijo que es necesario advertir que las unidades de vivienda tipo VIS en general cuentan con un máximo de 50 metros cuadrados cubiertos construidos, e incluir el área de un parqueadero para cada vivienda elevaría los metros cuadrados a construir o disponer para tal fin.
El tema del impacto dentro parque automotor de la ciudad, que según Nieto no fue tenido en cuenta por el Concejo, promoverá el vehículo individual en cada hogar, y esto incrementará el número de carros de segunda en la ciudad, ligado a los niveles de contaminación del aire y generando mayor congestión vehicular.
Martha Liliana Nieto
Bachir Mirep Corona
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Llamado al alcalde
La curadora, el gremio de la construcción Camacol Cúcuta y Nororiente, y los propietarios de los más de 220.000 predios de los distintos estratos solicitaron al alcalde César Rojas reconsiderar la sanción del acuerdo del POT, por cuanto serán más los efectos negativos que positivos para la ciudad. “Es apenas claro que en lo que compete al tema de los parqueaderos no se tuvieron en cuenta estudios técnicos y económicos de las implicaciones que conllevaba tal modificación”, dijo Nieto.
El ponente del acuerdo aprobado sostuvo que lo que afirma la curadora Urbana No. 1 no corresponde a la realidad, porque ella no se ha tomado la molestia de revisar las modificaciones que se produjeron.
En el POT actual, vigente desde el 2011, está establecido que en el segmento VIS y VIP, por cada 8 viviendas debe haber un parqueadero; cuando el nuevo POT llegó al Concejo, la tabla sobre parqueaderos consignada en el documento indicaba que por cada 5 viviendas de interés social construidas en el estrato 3 (denominada ZR3) debía haber 1 parqueadero; en el caso del estrato 1 y 2 (ZR4), por cada 5 viviendas de interés social debía existir 1 parqueadero y en estos mismos estratos, 1 parqueadero por cada 8 viviendas de interés prioritario.
Tema ambiental, en el limbo
A pesar de que Corponor ha enviado tres comunicaciones al Concejo indigando si hubo o no modificaciones de última hora en el tema ambiental, la subdirectora de Recursos Naturales, Sandra Gómez, confirmó que oficialmente la entidad no ha recibido información sobre la última versión del POT (aprobada por Concejo).
Al cierre de la edición impresa no fue posible conocer la opinión del alcalde César Rojas sobre las críticas al artículo del POT que modificó el índice de parqueaderos. Tampoco se conoce si el mandatario contempla objetar este artículo del POT.
El caso Medellín
El caso que se presenta hoy en Cúcuta por cuenta de las modificaciones que el Concejo le hizo al POT y en las que se priorizan los parqueaderos para las nuevas viviendas que se vayan a construir en la ciudad, se viene presentando desde hace un año en Medellín, con impactos bastante negativos.
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) emitió un concepto en el que se ordena que si las constructoras quieren acceder a los beneficios tributarios que vienen por la construcción de VIP y VIS no solo se tiene de referencia el valor propuesto por el Ministerio de Vivienda de 135 salarios mínimos (VIS) o 70 (VIP) , por unidad, sino que este debe incluir en el valor presentado a la autoridad “costos de comercialización, anexos y similares de las edificaciones, entre los que están los parqueaderos”, explicó Iván Darío Restrepo, gerente de proyectos de Ospinas.
El problema radica en el parqueadero porque, según explicó Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, los Planes de Ordenamiento Territorial del Valle de Aburrá, obligan a que las viviendas cuenten con al menos con un garaje por cada diez, cinco, cuatro o dos unidades (según el municipio) “porque se quieren proyectos de calidad y no incentivar el parqueo en calle (...) el constructor que cumpla la norma se pasa del tope”.
Esta condición implica que el precio de una vivienda puede aumentarse entre 15 % y 20 % (18 millones de pesos es el valor promedio por unidad), lo que produce un efecto cascada: aumenta el precio de la vivienda lo que hace que se exceda el tope para que los empresarios accedan al beneficio, los constructores no tienen incentivos para generar proyectos VIP y VIS y las personas que quieren tener casa propia en el Valle de Aburrá no acceden a los subsidios porque no hay oferta disponible.
El tema es tan grave que el presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, Federico Estrada, estima que la oferta de este tipo de vivienda ha caído 40 % en el territorio.
La sanción
El concejal ponente del acuerdo aprobado, Bachir Mirep, le dijo ayer a La Opinión que el documento aprobado ya está en el despacho del alcalde para su respectiva sanción.
“Él lo puede objetar o sancionar”, dijo Mirep. Es como cualquier proyecto de acuerdo, el alcalde lo puede objetar por inconveniencia o por ilegalidad. Él tiene hasta lo que resta de periodo constitucional para pronunciarse (31 de diciembre), reseñó.
En caso de objetarlo, el documento regresa al Concejo y el alcalde tendría que convocar a sesiones extraordinarias, para que la corporación lo revise y determine si prospera o no prospera la objeción respectiva.
El Consejo de Estado ha precisado, con respecto a las objeciones que pueden ser presentadas por el Alcalde contra los Acuerdos Municipales proferidos por la Corporación Edilicia, lo siguiente:
“En primer término, las decisiones de carácter general que adopta el concejo municipal, denominadas Acuerdos, en algunos casos son de iniciativa privativa del alcalde y, en todos los casos, requieren de su sanción para entrar en vigencia.
El alcalde está facultado para objetar los proyectos de acuerdo recibidos para sanción, tanto por razones de derecho, esto es por considerarlos contrarios a la Constitución, la ley y las ordenanzas departamentales, como por motivos de inconveniencia.
Si el Concejo no las acoge, y son objeciones de derecho, el alcalde las remitirá con el proyecto de acuerdo al Tribunal Administrativo con jurisdicción en el municipio de que se trate.
Si son objeciones por inconveniencia, el alcalde sancionará el proyecto de acuerdo, de no hacerlo lo hará el presidente de la corporación, y será publicado. El alcalde está obligado a enviar al gobernador copia del Acuerdo.
